Alfredo Muñoz, arquitecto reformando desde hace 15 años los pisos antiguos de Madrid: «El 70 % de las sorpresas en obra se podían haber visto antes de firmar el presupuesto»
Hay un patrón que se repite en casi todas las reformas integrales de Madrid que salen mal: nadie miró el piso con calma antes de empezar. Lo dice un profesional que lleva más de quince años entrando en viviendas del centro histórico y del ensanche con un cuaderno en la mano antes de que ningún operario toque una pared.
Alfredo Muñoz es Arquitecto y Director de Proyectos en Reformas en Madrid, una empresa especializada en rehabilitación residencial en la Comunidad de Madrid. Ha dirigido proyectos en barrios como Chamberí, Salamanca, Centro, Retiro y Chamartín, donde la mayoría del parque edificado es anterior a 1980 y donde dos pisos de la misma planta pueden esconder problemas constructivos completamente distintos.
Una trayectoria pegada al parque edificado de Madrid
Formado como arquitecto y especializado en dirección de proyectos de edificación, Muñoz desarrolló su carrera vinculado al sector de la reforma desde el principio. «Las reformas integrales tienen algo que la obra nueva no tiene: trabajas con lo que el edificio ya te impone. Eso obliga a un nivel de análisis previo que mucha gente subestima», explica.
Su perfil combina las dos funciones que en el sector suelen ir separadas: la firma técnica del proyecto y la dirección integral de la obra. En la práctica, eso significa que el mismo profesional que define la solución arquitectónica es el que se responsabiliza de que esa solución se ejecute en plazo, dentro de presupuesto y conforme al Código Técnico de la Edificación.
Lo que los pisos antiguos de Madrid esconden
Buena parte de su trabajo se concentra en lo que él llama «viviendas anteriores a la generalización del hormigón». En esos pisos, los problemas más comunes son siempre los mismos —y casi nunca los que aparecen en el presupuesto inicial de una reforma genérica:
- Forjados de madera o de viguetas metálicas cuyo estado real no se conoce hasta que se levanta el suelo. «Es la primera causa de desviación de presupuesto en pisos del centro de Madrid».
- Bajantes y tuberías obsoletas que comparten con la comunidad de propietarios y obligan a coordinar la intervención con el resto de vecinos.
- Carpinterías originales protegidas por la normativa municipal de cascos históricos, que no se pueden sustituir libremente por PVC blanco.
- Aislamientos térmicos prácticamente inexistentes que multiplican la factura de calefacción una vez la familia entra a vivir.
- Instalaciones eléctricas de origen sin protección diferencial moderna, que no aguantan el consumo de una vivienda actual.
«La diferencia entre un buen presupuesto y uno malo no es el precio: es cuántas de estas cosas se han mirado antes de firmarlo», resume.
El método: planificar antes de demoler
Muñoz defiende un orden de trabajo que en su empresa se ha convertido en estándar:
- Visita técnica previa exhaustiva, no comercial. Inspección de instalaciones, cubierta, humedades, forjados accesibles y elementos potencialmente protegidos.
- Definición del proyecto con soluciones constructivas concretas, no descripciones genéricas.
- Tramitación de licencias y permisos ante el Ayuntamiento de Madrid antes del inicio de obra, no en paralelo.
- Planificación por fases con cronograma entregado al cliente y revisiones semanales.
- Dirección de obra a pie de tajo, con la misma persona que firmó el proyecto.
- Recepción documental al cierre: garantías, boletines, certificados energéticos y manual del propietario.
«Lo que reduce sobrecostes y plazos no es tener cuadrillas más rápidas; es haber decidido las cosas importantes antes de empezar. Cuando un proyecto se diseña con prisa, la obra paga el doble».
El consejo que repite a todos sus clientes
Antes de firmar un presupuesto de reforma integral en Madrid, Muñoz aconseja siempre dos cosas: pedir al técnico que firme el proyecto que describa por escrito el estado real del piso que ha visto —no solo lo que se va a hacer—, y comprobar que la dirección de obra recae sobre un profesional colegiado con responsabilidad civil, no sobre el comercial que cerró el contrato.
«En el sector hay mucha empresa que vende reformas. Lo que escasea es quien se siente delante del cliente al acabar la obra y firma que lo entregado cumple lo proyectado. Esa firma vale más que cualquier folleto».
Su trabajo en Reformas en Madrid
Como Director de Proyectos dirige las reformas integrales y la rehabilitación de viviendas en toda la Comunidad de Madrid. Firma técnicamente cada proyecto y supervisa personalmente la obra desde el inicio hasta la entrega de llaves.
